2007年04月
2007年04月24日
餃子で町おこしを実現した宇都宮市
新浦安を8時過ぎに出発したにもかかわらず、宇都宮へ到着したのは12時。2時間半もかかってしまった。クライアントは確か1時間だと言っていたのに・・。
その訳は、四国の山猿の無知さにあった。宇都宮で新幹線が止るなんて念頭になかったので、大宮で下車して鈍行で宇都宮まで行ったからだ。帰りは聞いていたとおり、1時間ほどで東京駅に着いた。それにしても思い込みというのは恐ろしい。日頃ヤフーの路線検索ばかり使っているせいか、基本知識の押さえ方まで忘れてしまっている。そういえば、最近漢字も度忘れする事も多く、帰りに大塚製薬の「マルチビタミン」を購入する。
クライアントに聞いた話だが、宇都宮は餃子で町おこしを下らしい。再開発が進む北口に「ぎょうざ碑」があったり、街中にはやたら餃子の看板が目に付く。人口も宇都宮市だけで50万人居るらしい。子供の頃によく買っていた「仮面ライダースナック」の当たりカードの送付先が確か宇都宮市。子供心に「宇都宮」という地名に、なんて綺麗な名前なんだと思ったことを思い出す。
取って返して東京駅で、福岡の仲間と情報交換。羽田発徳島行き最終便で航路。そして一目散で支援する石井町長候補者の選挙事務所へ。
新浦安で表彰される!!
早朝の徳島空港発の飛行機だったので、9時には新浦安に到着。10時から地元の建設会社の社長と会う。聞くところによると、この社長はなんと歌手 華原 朋美の実のお兄さんで35歳。なかなかのやり手せらしい。特許の薄型鋼板の住宅建築ベンチャーだ。今度、北海道のワタミフードの店舗を手掛けるらしい。
ところで、表彰されるのは久しぶり。ホンダ時代以来だ。優秀賞という事で、商品まで頂いた。会場はいつもの新浦安ブライトンホテル1階。12時から22階のブッフェで立食パーティに参
加。久しぶりに会う北は北海道から南は沖縄までの全国のパートナー仲間と楽しい時間を過ごす。午後からのセミナーは少し眠くなる場面もあったが、何とか歯を食いしばる。夕方、新浦安駅近くの居酒屋「北の家族」で懇親会。料理にボリュームがある上、飲み放題ということで芋焼酎を4から5杯。ほろ酔い気分で気の合う仲間と焼鳥二次会へなだれ込み、お互いの近況報告。ひとり酔いつぶれてしまいトイレで就寝。二人がかりでタクシーにほり込み、何時も泊まる6000円のレオパレス新浦安へ・・・。
明日は宇都宮へ。
2007年04月09日
土地の流動化「所有と利用の分離」
この話はバブル後の土地神話の崩壊に結びつく。いままで資産だと思い込んでいたものが、バブル崩壊を境にキャピタルゲイン（売却益）も見込めず固定資産税ばかりかかってしまうようになってしまった。また、いい加減な経営者でも儲けたお金を土地に変えておくだけで、80倍とのか含み益資産があるために銀行も思いのままであった。しかし、減損会計導入と固定資産税評価額の引き上げによってピンチに立たされてしまっている。
土地の所有と利用を分離させれば、土地の流動性は高まり不動産取引は円滑化する。都心の土地は地価下落が反転し平均地価は上昇を始めた。この原因は、よくよく調べてみると都市再開発や容積率の緩和などによって土地の収益性が上昇しているのが原因だ。また、外国人や国内の機関投資家が不動産投資信託を作り始めたため、その証券に投資家の資金が流入しているのも見逃せない。
そのような意味から、今後も土地の利用と使用が分離されていくだろう。旧借地借家法では、契約更新を拒否できず、低い家賃のまま立退き請求ができなかったり、地用期間の空室ができてしまい、これが土地の所有と利用の分離を阻んでいた。そのため、2000年に定期借家法が出来た。その結果、長期間、安定的に収入を確保できるようになりオフィスビルの証券化が進展した。
しかし、持家に関しては所有と利用の分離が進まず、銀行がいろいろと言い訳を付けて遅らせているようにすら感じてしまう。ローンで土地を買った場合、生涯年収に占める割合は高くなり、この部分を証券化することができれば個人的に銀行のカモにならない素晴らしい人生が手に入ると思う。
たとえば、必要以上に大きな家を持っている高齢者は、この資産を流動化させれば老後や要介護になった場合でも生活費用の捻出が簡単になる。しかし、日本は外国と違い中古住宅の売り買いの市場が整備されていないため、抵当権者や相続人との間の権利調整が足かせになってしまっている。さらには、証券化できれば分割が可能なので切り売りも可能になる。
不動産の証券化は分譲マンションにおいても好都合だ。自分がすんでいるマンションが老朽化のため、立替決議を可決しようとしても必ず反対者が出てくる。その反対者の物件を管理組合が買い取り、証券化することができれば全てクリアすることができる。ただし、現物出資の場合の譲渡所得税がネックになってしまうが・・・。
定期借家契約は長期のほうが、貸主は安定収益を得られるために有利である。しかし、現在の法制度では中途解約ができてしまうため、短期の場合がほとんどである。この部分を中途解約の場合に違約金が発生するようにすれば、長期が主流になり家賃は低下しても借主は安定経営できるようになる。
2007年04月05日
長期ビジョンよりも既得権益の日本
日本の通商外交が苦戦している。その原因は国内の農業の保護政策。
現在、農林水産省は「大規模農家」にのみ補助金を重点配分する方針だ。しかし、経営面積だけで「大規模」というのには、税金や農地の問題が多い。
例えば小作農の自作農化を進めた戦後の農地改革以降、農政は農地の「利用」より「保有」に重点を置いてきた。農地の利用者＝使用者であるという考えだろうが、60年も経っているにも関わらず「保有重視」の考え方は、農業の大規模化へ足かせとなっている。現実、活性化として目玉とされていた企業の農業参入。2005年の全面解禁当初から参入した１８４法人のうち１１社がすでに撤退している。大規模農業といえば米国の風景を思い出すが、日本の場合は農地解放で飛び地となっているため、移動時間がほとんどであり効率的でないのが原因らしい。
また、税金の面ではどうだろう。現在の農地に関する税制では、農家が利用権を貸し出した場合、農地保有者に認められる「相続税の優遇」の対象から外れてしまう。逆に耕す事をやめた耕作放棄地でも、保有だけを続けていれば固定資産税の減免措置は続く。これでは、農家は保有地を貸し出したりせずに、放棄して草生え放題にしていたほうが有利である。また、農地を貸し出すに際には借上げるほうは事業用の採算性から１０年スパンを希望するが、農家はできるだけ短い期間にしたがる。
先日、豪州の牛肉供給企業のドキュメント番組を見ていると、これからのオージービーフの有望な輸出先は、遅々として保護農業をやめない日本よりも中国だとという。完全に日本外しの様相を呈している。米国と韓国のFTA合意だけでなく、自由貿易圏の中心になれない日本に苦悩がある。
また、半導体企業エルピーダ・メモリも、厳しい半導体製造の国際競争下、日本にいては勝てないとばかりに台湾へ大規模工場を建設中。外国からは見捨てられ、国内企業からも見捨てられ、人口減少などの内部要因でしぼんでいく日本。もうそろそろ「その場しのぎ」と「既得権益」だけにしがみついていると、泥舟に乗ったまま沈んでしまうような気がする。
