2009年06月11日
「先延ばし」という選択の危険性！
「将来が見えないという不安！」 今、そのような霧が、日本にたちこめている。「社会保証制度がもたない！」 「数量×単価の両方が下がる！」 「国や地方自治体の固定費が減らない！」 「消費税が2011年には12％になる！」毎日毎日、新聞を見ているととにかく不安だ。将来が予測できない以上、リスクには敏感になる。少しでも経営判断を間違えば、倒産という憂き目にあうのは確実だからだ！「前に進むも地獄！引くのも地獄！」毎日、もだえ苦しむ。夜も眠れない！そんな経営者も多いはずだ。
とにかく、「経営では決断がもっとも大切だ」と言われている。しかし、その決断で一番まずいのが「先延ばし」。お金や経営資本がある会社ほど、その傾向がある。別に慌てなくても、経営体力があるからだ！
しかし、私も含めて、ほとんどの中小企業には経営体力がない！「いつかよくなるだろう！」と安易に考えている暇などないのだ。その理由は、とにかく経営資源が不足しているからに他ならない。そんな悠長な事をしている余裕がない。
だから、経営判断は「先延ばし」をしないこと。即刻決断するのが良い！
しかし、その決断によって、自分の命と会社の命が左右されるのは困る！まっ先に行う決断は、「仕事がなくても必ず必要な固定費の削減」。右肩上がりの経済状況のよき時代は、経営資源の多寡によって事業拡大ができた。しかし、右肩下がりの経済状況の現在では、経営資源の多寡はお荷物だ。それは、全部が売れないからにほかならない。これからの日本の少子化も同じ。
この例えに、山を駆け上がる貨物の蒸気機関車の話がある。上り坂では、社長が貨車（従業員）を、限界いっぱいまで引っ張って上る。下り坂では、貨車（従業員）が、社長を奈落の底へ後ろから押し続ける。こんな会社では、いずれ潰れるのは間違いない！中小企業は、先頭の社長の車両にだけ動力がついているのではいけない。中小企業こそ、全ての車両に動力がついている新幹線を目指すのが良い。
これからは贅肉のついた大企業ほど不利になる。筋肉質の弱小企業の方が良い。
確かに、いずれ経済は上向くだろう。しかし、それまでに会社を変革できる体力がなく、潰れてしまえば元も子もない。いつ決断するのかだけである。だから、経営決断の現場では、先延ばしだけは絶対にさけなければならない。
2009年06月02日
建設業界はこれから下克上！その影で泣くのは一般の消費者
靜岡のフジハウス、埼玉のアーバンエステートの経営破たんで被害者が増えている。アーバン社は坪単価24.8万円の60年保証を前面に出して拡販を続けていたようだが、着手金や過払いなどで数十人の被害者が出ている。富士ハウスにいたっては、その被害者は2200人の施主が被害を受けているという。
また、フランチャイズシステムも下克上の時代を迎えている。
「ほかほか弁当」と「ホットモット」。「タマハウス」と「レオハウス」。「ハイアス」と「スズケン&コミュニケーション」。
まるで歴史に見る戦国時代の下克上を彷彿させる事例ばかりだ。
平成7年の半分にまで激減している新規住宅着工件数は、上手くいっていた関係を、一気に下克上へ向かわせる。
そもそも、フランチャイズシステムは末期と言われる。毎月受注がとれなくても係るロイヤリティは加盟店にとっては完全な固定費である。経営に窮する場合、まっさきに削減しなければならないのは固定費である。固定費が粗利益を超える企業は、真綿で首を絞められるごとく倒産へ一直線である。
それ以上に問題なのは、その固定費過多の影響は施主に及ぶということだ。借入金返済や固定費の過多は受注を急がせるし、急拡大を目指さなければならなくなる。その影響でVE提案を名の下に資材の品質鵜川招き、場合によっては手抜き工事を助長してしまう。これでは耐震偽装事件の姉歯事件の繰り返しである。国もそのような事を察知していたのか、住宅瑕疵履行法が今年の10月から施行する。そして、その結果、住宅業界の市場縮小と多すぎるプレイヤーは、建設業界を混乱へと陥れるだろう。
余談だが、国も固定費削減にモット早く取り組むべきだった。もはや手遅れ？
2009年05月26日
3年で家賃収入1億円![借地権]アパマン投資法
今年の３月に行われた日本不動産コミュニティー(J-REC)の設立総会で、兼ねてよりお会いしたかったこの本の著者である芳賀成人氏にお会いした。以前からお顔は存じ上げていたが、お会いしてみるとまさに野獣のようないでたちだ。そのいでたちから、てっきり私よりも年上だと思っていたのだが、逆に私のほうがわずか年上だった。
なぜ、この人物に会いたかったかと言うと、かねてより研究していた「借地権でアパート経営」というノウハウを持っているからだ。どうせ、地価の高い都会だから通用するものだろうとたかをくくっていたのだが、どうも全国どこでも通用する手法だ。所有権ではまったく手の届かないような憧れの環境や人気エリアの好ロケーションに、安く土地建物を取得できる。そして、そのメリットを活かせば高い利回りの賃貸経営を実現することが可能である。この本は、現役の不動産会社社長として、社員4名で14億円も売り上げるいわゆる実力者が書いた本である。数々の借地権取引と借地権投資のノウハウを出し惜しみなく公開している、まさに、借地権不動産投資のバイブルとも言えるものだ。聞くところによると、このノウハウを使い、わずか三年の間で家賃収入一億円を達成したと豪語する。やっぱり、野獣だ。
今まで誤解していた借地権。誰も書かなかった借地権を使った不動産投資術。まさに野獣ならではの豪快な本である(野獣のいでたちの芳賀さん、ごめんなさい) 。
2009年05月18日
「好きなことを探す他人」と「キライな事をしない自分」！
昔から「得手に帆を揚げろ！」と言う。「得意な分野にのめり込めば必ず成功する」という意味だろう。
しかしながら、人には他人の目というものがある。「世間一般が好きだから私も好き！」というのがブーム。つまり、自分の目よりも他人が好きだから好きになってしまう。
中学生の子供に「やりたいことを探せ！」と言っても、なにがそうなのか分かるはずがない。だって、仕事なんてしたこともなければ、お金がない惨めさも知らない。そんなうちから、「やりたいことを探せ！」と言うのは馬鹿げている。
そして、仮に、自分が好きなことを見つけたとしても、親や世間の目からみてそうでなかった場合は悲惨なことになる。そう。「やりたいことを探す」と言っても、「他人の価値観」が優先されてしまうのが人生だ。それを無理やり意志を通そうとすると、なおさら人間関係がうまくいかなくなる。
しかし、それでも心に秘め、いずれ経済的な自由と時間的な自由を得ようとビジネスをがんばればがんばるほど、人生において「他人の価値観」が出しゃばってくる。文化勲章の受賞が間近な人は、大好きな立ちションするのも気がひける。零細企業のオヤジなら未だしも、大企業の取締役がスナックで暴れたりしたら大騒動だし、今の世の中、セクハラで訴えられる。さらに最近は、企業の社会的な責任(CSR)が叫ばれ、法令遵守という呪縛が大企業を震え上がらせている。そして、その解釈も「法令だけを守れば良い」という企業もあれば、「法令を含めてモラルまで守らなければならない」と考える企業まで巾が広い。
「好きなこと」と「嫌いなこと」。
他人が好きだから好きになるのはいけない！自分自身が本当に好きなことを続けれる人がセンスが良い！それがわかれば、「それでいいのよ、あんたは。あんたが本当に好きなのはコレでしょ」神のささやきが聞こえてくる。他人の好きなことを好きになるのが悪いのだ。
しかし、一口にしたい事を探すといっても難しい。その解決方法は、「したくないことを探す」だ。したくないことを書き連ねていくだけで良い。
昔セミナーで聞いた話では、好きなことを書き連ねれば夢は必ずかなうというものだった。しかし、欲だけでは人生は複雑怪奇なものになっていくのも事実である。「キライな事」「したくない事」を書き連ねるだけで良い。そして、「したくないことはしない！」と心に決めることが大切。そうすれば、人生はシンプル・イズ・ベストなものになっていく。
他人が車を買ったから自分も・・・！
他人が家を買ったから自分も・・・！
子供の頃、よくした口げんかを思い出す。
「へぇ～、○○クンが死んだらあんたも死ぬの？」
そして、年齢を重ねるうちに、いつしかその言葉通りになってしまっている自分がいる。
「他人は他人！」「自分ば自分！」 「他人が好きなこと」と「自分が好きなこと」は違う。
そして、静かに人生を送っていけば良い。本当は好きではない他人の価値観を叶えようと、あせればあせるほど上手くいかないのが人生。人生なんて勝手に向こうからやってくる。安心して、自分自身の好きなことに没頭し、キライな事は徹底的に排除すれば良い。
ただし、他人に時間だけは奪われないようにしながら・・・！
2009年05月06日
LED街灯を設置したデザイナーズ戸建賃貸Ｏｌｅｔｈフォトギャラリー
デザイナーズ戸建賃貸Ｏｌｅｔｈ（R）フォトギャラリーを更新。 （左の写真をクリックすると拡大写真が見えます）CANONの一眼レフカメラEOS Kissを買って撮影したものの、やはり夜間の写真はプロカメラマンには敵わない。写真はＯｌｅｔｈ石井西高原のだが、屋外照明はすべてLEDを採用。環境との共生や資産価値の高い賃貸物件がコンセプト。コストよりも環境に良いものを、賃貸住宅といえども取り入れた。
街灯は敷地の花壇や回廊コンクリート横に設置。とてもやわらかく感じると共に、温かい雰囲気を感じる。敷地内のポールライトや入居者を出迎える「幸せのふくろう」などは、暗くなると一斉に自動点灯する。夜の景観や防犯を考え、深夜まで常時点灯するにもかかわらず、電気代は月に数百円程度。
LEDは携帯電話のバックライトなどに使われてきたが、発熱効率が上がり価格も下がってきた為、用途が広がってきた。各メーカーは「エコ」をキーワードに本格的に取組み始めている。LEDは交換せずに4万時間（1日10時間点灯して１０年間）と長寿命で、消費電力も少なく、人体に有害な水銀などの有害な物質も含んでいない。商品によっても異なるが、白熱電球よりも消費電力や二酸化炭素の発生などを約１／７に削減できる為、省エネ時代の伝統との評価も高い。国内では白熱電球の販売や使用を廃止する動きがある。今後、平成１２年を目処に、政府は白熱電球を省エネタイプの製品に切り替えるという方針を示している。今後はさらに価格も下がり、普及への転換点も近いだろう。
執筆、完了！
まさしく、ウーン、ウーンと唸り続けたゴールデンウィークだった。しかし、無事、執筆も完了し、発刊は８月の予定。これから最終の打合せで、まだまだ大変そうだが、ひとまず安心。今日はマッサージにでも行こう。
今回のテーマは「小口不動産投資」。
人気エリアのボロ土地の実践事例や賃貸経営コンサルティング技能士の活用方法などを書き連ねた。
正直、本を書くということの難しさとその労力の大きさに愕然とする。これなら、仕事をしている方がよほど気が楽だし、儲かると感じる！
2009年04月27日
日本不動産コミュニティー徳島支部 ２級認定講座（１）（２）修了！
今日は徳島支部で始めての「大家検定（R）２級認定講座（１）（２）」。
朝、参加人数が大家塾のように多くないので、普通の格好で行こうとしていた私に、家内は「そんなことでは参加者に失礼だ！」と叱られ、写真のようなネクタイまで締めた背広姿に。
開催に行くと、「大家検定（R）２級認定講座」の横に、某NPO（裏にはちゃっかりと建築会社）が主催する「マイホーム取得セミナー」が開催されている。これから混迷を深める時代。日本はなにが起こるかわからないというのに。あちらのセミナーに参加するのと、大家検定に参加するのと、豊かな人生を手に入れるという点において雲泥の差があるななどと考えながら会場の用意に取り掛かる。
それにしても、この日本不動産コミュニティー（J−REC）の認定講座のテキストは良くできている。執筆人も豪華絢爛だ。アパートマンション経営の専門書は、どちらかといえば知識をひけらかすだけで、とても読んでいる人の実務について解説されていない。いわゆる上滑りであり、自らの専門業務への誘導でしかない。その点、このテキストはアパートマンション経営の実務の点にまで言及しているところが素晴らしい。おそらく、このテキストの内容を真摯に学び実践するだけでも、周囲のライバル大家さんから首一つ抜け出せる事は間違いないだろうし、悩んでいる大家さんのモヤモヤである目の前の霧がスっーと消え去るのは間違いないだろう。
情報社会は「知識が価値を持つ時代」であると言える。「知識が価値を持つ時代」はある意味で冷酷だ！情報を見つけ、真摯に学び続ける人はいくらでも先回りができる時代であり、それ以外の大家さんたちは毟られ続けることになる。
今日は、総論から不動産投資、税務についての内容だったが、受講者においては「大家業について必ず起こるデットクロスの到来」について学んだだけでも、人生のライフスタイルにおいて有利な知識になったと思う。次回の大家検定２級認定講座は５／１０（日）と５／２４（日）。「学ぶ人は黄金の羽を拾い続け、学ばない人は今後も毟られ続けていく時代」がやってくる！
2009年04月25日
地方でも通用する！究極のデザイナーズ戸建賃貸Ｏｌｅｔｈ石井西高原の企画完成！
Ｏｌｅｔｈ石井西高原は、入居の旬である３月を見事に外してしまいました。先のＯｌｅｔｈ中田を優先するあまり、日程的にムリがあったので仕方ありませんでしたが、入居者の方もほとんど決まり、ほっとしたというのが本音です。しかし、なにも広告などしていないにもかかわらず、その反響の凄さに驚いています。特に、戸建賃貸がブームですので、その影響か？入居者からの問合せがひっきりなしに入りだしました。
また、昨日、入居者の方にうかがったのですが、建設会社と思える県外ナンバーの撮影部隊数人が、本格的な撮影道具持参で３組ほど来ていたそうです。やはり注目されているのか？それとも建設業界では常識であるパクリなのか？
５月中旬には完成勉強会を開催する予定です。前回のＯｌｅｔｈ中田でも、わざわざ飛行機に乗ってきて頂いた方もいましたが、今回も多くの方が来るような予感がします。
2009年04月11日
「築いた人」と「気づいた人」
では、地位や名誉はどうでしょう。やはり築くものではなく、気づくものなのかも知れません。
さらに、幸せは？築くものでなく、やはり気づくものです。
そのように考えると、「人生」は築くものでなく、気づくものです。
全て目の前に起こっている事には「原因」と「結果」があり、「結果」ばかりを追い求めていると一生気づかないまま過ぎてしまうのは明白です。
いつ気づくか・・・？それは本人次第です。
2009年04月02日
「いい加減」と「真実」
一方、インターネットのブログなどでは「いい加減」な事ばかり語られ、そして拡大し、コピーされていく現実。 おおかみ少年のごとく、いずれは信用されなくなっていくのが解っていながら、繰り返し繰り返し手を替え品を替え、「いい加減」な情報の氾濫。 人間という生き物は、夢想家だから仕方ないのかもしれません。 しかし、それを「いい加減」だと感じ始めると、無性に恋しくなるのが「真実」です。 安易なノウハウが好きだったり、他人への依存度が極端に強い人ほど、「いい加減」と「真実」の境がわからなくなるのが現在です。そして、さまざまな金鉱堀にバケツやジーパンを売る情報販売人の鴨にされる。 世間で言うほど世の中はあまくありません。 だから、自分の考えが間違っていようがどうだろうが、自らの命と財産に影響が少ないのであれば、失敗を恐れず一歩前進してみるのがベスト！ そう考え始めた時、次の扉が開かれます！
